Duurzaam bouwen? Goed contracteren!
Van de bijna 25 jaar dat ik architect ben, ben ik een aanzienlijk deel van mijn tijd bezig met het opvoeden van aannemers. Duurzaam bouwen zit nog maar een handjevol mensen “in het bloed”. Een goed plan, met goede details is natuurlijk essentieel, maar het belang van een goed contract wordt vaak onderschat. Een deugdelijk bestek en vooral: deugdelijke voorwaarden zijn doorslaggevend. Je relatie met de aannemer is als bouwtraject weliswaar betrekkelijk kort, maar tòch wil je een duurzame (ecologische èn qua levensduur en garanties) toekomst voor je huis. De aansprakelijkheid van de aannemer moet dus goed geregeld zijn. Is dat ook specifiek van belang voor duurzaam bouwen? Ja. Lees maar.
UAV 1989 (oude UAV)
In de bouw kennen we sinds jaar en dag de UAV. (1989), de Uniforme Administratieve Voorwaarden. Daar staan allerlei belangrijke zaken in voor de verhouding opdrachtgever aannemer: Planning, financiële afwikkeling, oplevering, aansprakelijkheden, geschillenregeling, wat te doen in gevallen van wanprestatie of juist overmacht, etc. Een nuttig werkje dus.
Toch is het verstandig in bestekken nog wat aanvullende of vooral: afwijkende voorwaarden te stellen. De boetebepaling voor termijnoverschrijding is bijvoorbeeld aan de lage kant, zeker omdat gevolgschade en/of bedrijfsschade zijn uitgesloten. Verder adviseer ik vaak opdrachtgevers om het arbitraal beding uit de UAV ter zijde te stellen en in gevallen van geschillen een beroep te doen op hetzij mediation, hetzij de burgerrechter. De ervaring leert namelijk dat Arbitrage tamelijk “bouwwereldgezind” is. Dat wil zeggen: in het nadeel van de consument uitvalt. Een aanfluiting in deze tijd. In de UAV 1989 is een beperking opgenomen voor aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering: 5 jaar, en dan moet de tekortkoming tamelijk ernstig zijn èn “ondanks nauwlettend toezicht” niet kenbaar zijn geweest. Alleen als het werk geheel of gedeeltelijk vergaat was de aansprakelijkheid tot 10 jaar na oplevering mogelijk. Het is verstandig in een bestek een verzwaring van die voorwaarde op te nemen, want normaal gesproken voert een architect geen dagelijks toezicht. De architect voert meestal alleen directie. Dat is een wezenlijk verschil.
Voor een opdrachtgever die duurzaam bouwen voorstaat en bijvoorbeeld een goede winddichting in bestek en tekeningen heeft laten uitwerken, is deze regeling erg slecht: Als in het houtskelet de wind uit de stopcontacten waait, dan heeft de aannemer vermoedelijk een potje gemaakt van de winddichting. Een ernstig gebrek in de zin van de UAV is het echter niet. Je staat als duurzaam bouwer dan met lege handen richting aannemer.
UAV 2012
De nieuwe UAV is ten aanzien van dit onderdeel aansprakelijkheid van de aannemer nog veel ongunstiger. Door een subtiele verschuiving van artikelen en leden (met name dat van par. 12 de regel van lid 2a in lid 4 terecht is gekomen) is het vereiste van ‘ondanks nauwlettend toezicht’ ook gaan gelden voor de aansprakelijkheid voor het geheel of gedeeltelijk vergaan van het werk!! Dat kan héél nadelig uitpakken voor de opdrachtgever (over de veranderingen van UAV 1989 naar UAV 2012 komt nog een aparte blog).
De COVO 2010
De Vereniging Eigen Huis heeft in samenwerking met Bouwgarant de Consumentenvoorwaarden 2010 opgesteld. Minder compleet dan de UAV, maar beter leesbaar voor de ongeschoolde consument, beter ook van rechten voor de consument. Met name de aansprakelijkheid na oplevering is veel meer consumentvriendelijk: de aansprakelijkheid is in de COVO niet langer verbonden aan “nauwlettend toezicht” en bovendien is “geheel of gedeeltelijk vergaan” niet langer leidend naar een aansprakelijkheid van 20 jaar, maar een gebrek dat “de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming.”
Mijn advies: Schrijf in het bestek dat afwijkingen van voor duurzaam bouwen belangrijke aspecten als winddichting, condensbeheersing, ventilatie etc. óók ernstige gebreken zijn. Contracteer dus minstens onder een door het bestek aangepaste UAV (voor werken duurder van 350.000,-) en gebruik de Covo 2010 voor de kleinere werken, eventueel aangevuld met nuttige bepalingen uit de UAV en het bestek.